Quelles questions d'urbanisme se poser avant de construire une maison ?
Vous allez construire une maison. Avant de déposer votre demande de déclaration préalable de travaux (DP) ou de permis de construire (PC), vous pouvez vous renseigner sur la constructibilité de votre terrain et les règles d'urbanisme de votre commune. Vous pouvez également connaître les règles de construction de votre maison, les projets prévus dans l'environnement proche de votre terrain et s'il se trouve dans une zone à risque. Enfin, vous pouvez vous informer sur le financement de votre maison et les impôts à payer. Nous vous présentons les informations à connaître.
Pour savoir si votre terrain est constructible, vous pouvez consulter le PLU de votre commune. Vous pouvez aussi faire une demande de certificat d'urbanisme.
Consultation du plan local d'urbanisme
Pour savoir si un terrain est constructible, vous devez consulter le PLU de la commune où se situe votre terrain sur internet ou auprès de la mairie :
Le PLU vous indique dans quelle zone se situe votre terrain :
- Zone U : zone urbaine constructible
- Zone AU : zone à urbaniser à plus ou moins long terme
- Zone A : zone agricole inconstructible
- Zone N : zone naturelle et forestière inconstructible.
Il vous précise aussi si votre terrain est situé dans un secteur protégé où les règles d'urbanisme sont plus contraignantes.
Demande de certificat d'urbanisme
Vous pouvez demander un certificat d'urbanisme à la mairie.
Le certificat vous informe sur les règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre terrain. Il vous renseigne sur les taxes et les participations exigibles, et sur les éventuelles limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique).
Le certificat d'urbanisme opérationnel vous indique si votre projet de construction est réalisable sur votre terrain.
Le certificat d'urbanisme fige les règles d'urbanisme et le taux des taxes et participations d'urbanisme pendant 18 mois. Si vous déposez un permis de construire dans cette période, vous êtes assuré qu'il sera instruit selon les mêmes règles et que le taux des taxes sera identique.
Demande de certificat d'urbanismeLe type d'autorisation dépend de la surface de votre projet :
Si vous construisez une maison de moins de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, vous devez déposer en mairie une déclaration préalable de travaux (DP).
Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.
Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :
Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanismeVous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :
Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construireVous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :
Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique uniqueSi vous construisez une maison de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, vous devez déposer en mairie un permis de construire (PC).
Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
- Par lettre RAR
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
Vous devez remplir et transmettre votre dossier de PC par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.
Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :
Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanismeVous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :
Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :
Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique uniqueQuand la surface de plancher de votre construction dépasse 150 m², vous devez recourir à un architecte.
Pour savoir si votre terrain est situé dans une zone à risque, vous pouvez consulter l'état des risques naturels et technologiques :
Rechercher les risques naturels et technologiques sur GéorisquesSelon la zone où se situe votre terrain, vous êtes informés sur les risques naturels suivants :
- Inondation
- Feux de forêt
- Séisme
- Risques littoraux
- Mouvement de terrain
- Cyclone
- Tempête
- Avalanche
- Éruption volcanique
- Radon
- Sécheresse
- Retrait - gonflement des argiles.
Vous serez également informés sur les risques technologiques suivants :
- Accident industriel
- Accident nucléaire
- Rupture de barrage
- Transports de marchandises dangereuses
- Canalisations de transport de matières dangereuses
- Risque minier
- Sites et sols pollués.
La construction d'un bâtiment à usage d'habitation doit respecter des règles dans les domaines suivants :
- Performance énergétique
- Réglementation acoustique
- Accessibilité aux personnes handicapées
- Règles de construction parasismiques et paracycloniques.
Performance énergétique
Les travaux de construction d'un bâtiment à usage d'habitation doivent être conformes à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020).
Vous devez fournir une attestation de prise en compte de cette réglementation avec votre permis de construire et au moment de l'achèvement des travaux. Vous pouvez l'obtenir en ligne :
Attestations de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 et thermique RT 2012L'attestation est établie par un contrôleur technique, par un architecte ou un diagnostiqueur agréé.
La réglementation acoustique
Pour des bâtiments d'habitation neufs ou des maisons individuelles accolées ou superposées à un autre local, vous devez fournir une attestation acoustique.
Elle atteste du respect de la réglementation acoustique.
Elle est établie par un architecte, le maître d’œuvre, un contrôleur technique ayant un agrément, un bureau d'études ou un ingénieur-conseil en acoustique.
Accessibilité aux personnes en situation de handicap
Les maisons destinées à être louées, mises à disposition ou vendues doivent être construites et aménagées de façon à être accessibles quel que soit le handicap.
L'obligation d'accessibilité concerne le cheminement extérieur, le logement et le stationnement automobile.
Règles de construction parasismiques et paracycloniques
Dans les zones exposées à un risque sismique ou cyclonique, un contrôleur technique atteste que les règles de construction parasismiques et paracycloniques sont respectées.
Pour savoir si vous êtes dans l'une de ces zones, une base de données est à votre disposition :
Rechercher les risques naturels et technologiques sur GéorisquesVous pouvez vérifier l'environnement actuel et futur de votre terrain. Sa proximité avec des infrastructures et bâtiments alentours pourrait vous gêner dans votre quotidien (aéroports, autoroutes, écoles...).
Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie.
Vous pouvez financer la construction de votre maison à l'aide d'un apport personnel et/ou, sous conditions, faire appel à différents crédits immobiliers.
Pour avoir la meilleure proposition, vous pouvez obtenir une offre de prêt auprès de plusieurs banques ou faire appel à un courtier en prêt immobilier.
Pour la construction d'une maison, vous pouvez connaitre les taxe et redevance à payer ainsi que leur montant.
Taxe et redevance à payer
L'arrêté d'autorisation de construire vous informe du montant des contributions éventuelles que vous devez payer. Elles peuvent être les suivantes :
Connaître les montants et payer
Vous devez vous adresser à votre centre des impôts fonciers.
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Code de l'urbanisme : articles L421-1 à L421-9
Travaux soumis à permis de construire
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Code de l'urbanisme : articles R421-9 à R*421-12
Nouvelles constructions soumises à déclaration préalable
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Code de l'urbanisme : articles A410-1 à A410-5
Contenu du certificat d'urbanisme
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Code de l'urbanisme : articles L431-1 à L431-4
Cas de recours à l'architecte obligatoire
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Code de l'urbanisme : article R*431-2
Recours obligatoire à l'architecte et dérogations
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Code de la construction et de l'habitation : articles R162-5 à R162-7
Construction d'une maison individuelle et accessibilité
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Code de l'urbanisme : article R431-16
Attestations parasismiques et de performance énergétique
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Code de la construction et de l'habitation : article L122-10
Attestation acoustique
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Code de l'urbanisme : article L332-6
Taxe d'aménagement et redevance d'archéologie préventive
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Code de l'environnement : articles R125-23 à R125-27
État des risques naturels et technologiques
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Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
Téléservice
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Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
Téléservice
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Demande de certificat d'urbanisme
Formulaire - Cerfa n°13410*12
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Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)
Formulaire - Cerfa n°13406*15
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Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire
Formulaire - Cerfa n°16702*01
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Méthode de calcul de la surface de plancher
Simulateur
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Attestations de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 et thermique RT 2012
Téléservice
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Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques
Outil de recherche
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Respecter la RE 2020 pour construire sa maison
Agence de la transition écologique (Ademe)
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L'accessibilité du logement
Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires
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Réglementation acoustique des bâtiments d'habitation neufs
Ministère chargé de l'environnement
- Mairie - Pour des renseignements sur le plan local d'urbanisme ou sur votre dossier de DP ou de PC
- Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu) - Pour des renseignements sur le plan local d'urbanisme ou sur votre dossier de DP ou de PC à Paris
- Centre départemental des impôts fonciers (CDIF) - Pour des renseignements sur les taxes et redevances
